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Preguntas que debes hacer antes de la oferta

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Preguntas que debes hacer antes de la oferta Foto Gregorio Mayí

¡Encontraste la casa de tus sueños! Luego de tanto tiempo de búsqueda por fin decidiste la propiedad que deseas comprar. Esto marca un paso importante en tu meta de convertirte en propietario, pero deberás formalizar tu interés de comprar esa vivienda a través de una oferta.

Tu agente de bienes raíces la presentará al vendedor, o lo harás tú mismo si compras directamente sin un agente. Si es aceptada y se cumplen todos los requisitos, luego del tiempo determinado se hará el cierre que oficializa la compra venta.

La oferta es fundamental. Te trae obligaciones como comprador, y hace lo propio con el vendedor. Es importante que estés orientado al presentarla. Mientras más completa y acorde con las expectativas reales, más probabilidades tienes de salir airoso y comprar tu propiedad sin contratiempos.

Antes de presentarla es importante que tengas respuestas a las siguientes preguntas:

¿De qué cantidad debe ser mi oferta?

Este es uno de los factores más influyentes en la aceptación o rechazo de una oferta. El precio no puede ser asignado al azar. Para esto debes conocer el valor real en el mercado de la propiedad a comprar, algo en lo que tu agente de bienes raíces puede ayudarte o si deseas puedes investigar de manera independiente evaluando las ventas comparables en el mismo sector donde está la propiedad.

Pregunta además si el precio que tiene la propiedad ha sido aprobado por el vendedor o es de una tasación reciente. De ser así la sugerencia es hacer una oferta lo más cercana posible a ese precio. Esto no implica que sea por debajo de ese precio. Dependiendo de la propiedad hay ocasiones en que la cantidad de la oferta es superior al precio de venta. Esto siempre es decisión del comprador.

Saber en cuánto se vendió originalmente, cuántas veces se ha vendido y desde cuándo ha estado a la venta podrá ayudarte a decidir el precio de oferta. Es importante saber si el precio actual de venta ha disminuido de la cantidad original que solicitaban al ponerla en el mercado.

¿Qué tipo de venta es?

Debes conocer si es un “short sale” pues de ser así estaría sujeto a una aprobación de un tercero (conocido como el “Third Party Approval” en inglés); una propiedad reposeída o “REO”, en inglés, o si está a la venta por decisión del dueño.

Esto te ayudará a saber el tipo de contrato que tendrás que firmar y el tiempo estimado en que concluirá la transacción. Típicamente los “short sale” tardan más y aunque hayan sido aprobados por los dueños de la propiedad, el banco o los bancos que tiene la hipoteca son quienes tienen la última palabra.

¿Cuáles son los requisitos de la comunidad donde está la propiedad?

Aclara si hay restricciones de decoración, pintura y siembra en el patio, así como si hay pago de mantenimiento requerido (conocido por las siglas de “HOA” en inglés), y si hay instalaciones recreativas.

Pregunta además el tipo de alquiler permitido, por si decides rentarla en el futuro.

¿Qué está incluido en la venta?

Típicamente las viviendas en reventa, de “short sale” o reposeídas no tienen garantía, pero puede haber excepciones. Pregunta por ello. Además en la oferta debe incluirse los enseres y accesorios que están en la propiedad, pero no siempre sucede así.

No asumas que todo lo que viste cuando te mostraron la casa permanecerá en ella. Pregunta por abanicos, cortinas y enseres eléctricos, entre otros equipos que veas allí.

¿Cuáles son los gastos de mi compra?

Además del precio de venta, pregunta si los vendedores aportarán para los gastos de cierre y el porciento que ellos están dispuestos a pagar. En ocasiones puede ser una cantidad fija.

También debe incluirse los gastos correspondientes al vendedor y al comprador y especificar quién pagará las reparaciones, si algunas fueran necesarias. La oferta debe incluir que se entregará la propiedad libre de gravámenes, es decir con un título “limpio”, sin deudas por impuestos de la propiedad o de mantenimiento.

¿En qué tiempo se hará la compra venta?

La oferta debe establecer fecha de aceptación, del depósito inicial y depósito adicional si es requerido, de inicio y originación del préstamo hipotecario y fecha de cierre.

Es importante saber la fecha en que se entregará la propiedad, algo fundamental si está ocupada por dueños o rentada al momento de venderse.

¿Cómo se entrega el depósito y cuánto es?

La oferta deberá decir cuándo, cuánto y a quién se entregará el dinero de depósito. También incluirá contingencias como si se requiere depósito adicional luego de la aceptación de la oferta y en qué casos se devolverá de no lograrse la venta.

Si la compra es sujeto a inspección, algo que es usual, la oferta incluirá el tiempo para ello y el procedimiento para devolver depósito si el comprador no aprueba los resultados de la inspección.

También la oferta deberá establecer provisiones para el financiamiento o compras cash, y si la transacción es sujeta a tasación.

No temas preguntar sobre estos y otros aspectos antes de hacer tu oferta. Ese es el momento para aclarar dudas. La firma de vendedores y compradores es una aceptación a las condiciones que allí se especifican y será muy difícil cambiarlas en el futuro.

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